IMMOBILIEN

Einführung

1. Hauptarten der Immobilieninvestitionen

• Direkter Kauf zur Vermietung (Buy-to-Let): Kauf einer Immobilie und Vermietung zur Generierung monatlicher Einnahmen.
• Kauf und Verkauf (Flipping): günstig kaufen, renovieren und kurzfristig/mittelfristig verkaufen.
• Investition in Grundstücke und Entwicklung: Kauf von Land oder Beteiligung an Bauprojekten.
• Ferienimmobilien / touristische Vermietung: Kurzzeitvermietungen (Airbnb etc.); können höhere Einnahmen bringen, erfordern aber mehr Verwaltung und unterliegen Vorschriften.
• Investition in Gewerbe-/Büro-/Logistikimmobilien: Vermietung an Unternehmen, langfristige Verträge.
• Immobilienfonds & REITs (oder SOCIMIs je nach Land): kollektive Vehikel, die Immobilien besitzen und Einkünfte ausschütten; börsennotiert oder nicht.
• Immobilien-Crowdfunding / -Crowdlending: Plattformen, die Investoren bündeln, um Projekte zu finanzieren, sei es als Fremdkapital (Darlehen) oder Eigenkapital (Beteiligungen).
• Investition über Gesellschaften (z. B. Kauf über eine GmbH): üblich aus steuerlichen oder haftungsrechtlichen Gründen.

2. Warum in Immobilien investieren? Wesentliche Merkmale

• Greifbarer Vermögenswert: existiert physisch und kann genutzt (vermietet) oder verbessert werden.
• Cashflow-Generator: regelmäßige Mieteinnahmen können wiederkehrende Einnahmen sichern.
• Mögliche Wertsteigerung: Gewinne, wenn der Immobilienwert steigt.
• Nutzbarer Leverage: Hypothek ermöglicht Erwerb mit Fremdfinanzierung.
• Teilweise geringe Korrelation mit anderen Anlageklassen: abhängig vom Konjunkturzyklus, kann aber Diversifikation bieten.
• Erhebliche fixe und variable Kosten: Steuern, Instandhaltung, Versicherungen, Verwaltung, Renovierungen.
• Illiquidität: Verkauf einer Immobilie dauert Wochen/Monate und verursacht hohe Kosten.
• Lokale Abhängigkeit: Risiko hängt stark vom lokalen Markt ab (Nachbarschaft, Vorschriften, Nachfrage).

3. Vorteile von Immobilieninvestitionen

1. Reale und vorhersehbare Einnahmen: Mieten liefern regelmäßige Cashflows (außer bei Leerstand).
2. Teilweiser Inflationsschutz: Mieten und Preise passen sich meist mit der Zeit an.
3. Leverage steigert Rendite: Hypothek kann Eigenkapitalrendite erhöhen.
4. Steuerliche Vorteile möglich: (je nach Land) Abschreibungen, Zinsabzüge, Vorteile bei langfristigem Halten; lokale Gesetze prüfen.
5. Direkte Kontrolle über den Vermögenswert: durch Managemententscheidungen (Renovierungen, Mieterauswahl, Preisstrategie) lässt sich Mehrwert schaffen.
6. Diversifizierung des Vermögens: Ergänzt Aktien/Bonds durch einen realen Vermögenswert.
7. Psychologischer Effekt: viele Anleger schätzen es, „etwas Physisches“ zu besitzen.

4. Nachteile und Hauptrisiken

1. Hohe Illiquidität: Verkauf dauert lange und ist teuer (Provisionen, Steuern, Notar).
2. Ein-/Ausstiegskosten: Maklergebühren, Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Abschlusskosten.
3. Intensive Eigenverwaltung: Mietverträge, Reparaturen, Zahlungsausfälle, Renovierungen, Mieterbeziehungen.
4. Leerstand: kann Rendite erheblich beeinträchtigen, wenn Monate ohne Mieter.
5. Konzentrationsrisiko: eine einzelne Immobilie kann einen großen Teil des Vermögens darstellen.
6. Lokales Marktrisiko: Arbeitslosigkeit, Schließung großer Arbeitgeber, städtebauliche/gesetzliche Änderungen.
7. Finanzrisiko durch Leverage: steigende Zinsen verteuern Hypothek und reduzieren Cashflow.
8. Rechtliche/regulatorische Risiken: Änderungen im Mietrecht, Begrenzungen touristischer Vermietungen, Bauvorschriften.
9. Wartungs- und Abschreibungskosten: Alterung des Objekts und notwendige Investitionen.

5. Kennzahlen und Schlüsselkriterien zur Bewertung einer Immobilieninvestition

• Jährliche Bruttomiete / Kaufpreis = Brutto-Rendite: (jährliche Bruttomiete ÷ Kaufpreis).
• Nettorendite: (Jahresmiete – Betriebskosten) ÷ Kaufpreis. Beinhaltet Steuern, Versicherungen, Hausgeld, Instandhaltung.
• Kapitalisierungsrate (Cap Rate): NOI ÷ Kaufpreis, wobei NOI (Net Operating Income) = Mieteinnahmen – Betriebskosten (ohne Schulden).
• Cash-on-Cash Return: (jährlicher Cashflow nach Schuldendienst) ÷ investiertes Eigenkapital. Wichtig bei Fremdfinanzierungen.
• IRR (Interne Zinsfußrate): berechnet die jährliche Rendite unter Berücksichtigung von Cashflows und zukünftigem Verkaufspreis.
• Loan to Value (LTV): Darlehen ÷ Immobilienwert; niedriger LTV = geringeres Risiko.
• DSCR (Debt Service Coverage Ratio): NOI ÷ jährliche Schuldendienstzahlungen; DSCR > 1 bedeutet, dass die Einnahmen die Schulden decken.
• Amortisationsdauer / Payback: Anzahl Jahre, bis das investierte Kapital durch Nettocashflows zurückgewonnen ist.

6. Praktische Formen der Immobilienanlage

• Kauf mit dem Ziel, stabile Mieteinnahmen zu erzielen.
• Erfordert Auswahl von Markt/Nachbarschaft, Analyse des Mietpotenzials und Verwaltung von Mietern.
• Ideal für Anleger, die stabile Cashflows und Wertsteigerung suchen.

• Günstig kaufen, renovieren und teurer verkaufen.
• Hohe Kapitalrotation, erfordert jedoch Bau-/Marktkenntnisse und gutes Timing.
• Höheres operatives und steuerliches Risiko (kurzfristige Gewinne).

• Beteiligung an Neubau- oder Sanierungsprojekten im größeren Maßstab.
• Benötigt Kapital, Projektmanagement und Risikobereitschaft.

• Kann höhere Einnahmen pro Nacht generieren, jedoch höhere Variabilität und Kosten (Reinigung, Verwaltung).
• Stark reguliert: in manchen Städten begrenzt oder genehmigungspflichtig.

• Indirekte Anlage; bei börsennotierten Vehikeln höhere Liquidität.
• Professionelles Management und Diversifikation, jedoch Gebühren und Abweichungen vom Direktmarkt.

• Niedrige Einstiegssummen, schnelle Diversifikation, passive Investition in konkrete Projekte.
• Kann Fremdkapital (Darlehen) oder Eigenkapital (Projektbeteiligungen) sein.
• Risiko der Plattform und des Projekts; eingeschränkte Liquidität.

7. Unterschied zwischen eigener Immobilienanlage und Crowdfunding / Crowdlending

7.1 Eigene Immobilienanlage (Direktkauf)

• Volle Kontrolle: du entscheidest über Standort, Mieterauswahl, Preise, Renovierungen, Strategie.
• Direkte steuerliche Vorteile (je nach Land): Abschreibungen, Zinsabzug, etc.
• Wettbewerbsfähiger Bank-Leverage: Hypothek mit langer Laufzeit möglich.
• Physische Verbesserung möglich: Renovierungen zur Steigerung von Mieteinnahmen und Wert.
• Greifbare Vermögenswerte und persönliche Nutzung: z. B. für Familie nutzbar.

• Hohe Einstiegshürde: viel Startkapital nötig (Eigenkapital, Steuern, Notar, Renovierung).
• Intensive Eigenverwaltung: Zeit, rechtliches Wissen, Wartung, Zahlungsausfälle.
• Illiquidität: Verkauf ist langsam; schwer in Krisen.
• Konzentrationsrisiko: eine Immobilie = hoher Anteil am Gesamtvermögen.
• Laufende Kosten: Hausgeld, Versicherungen, Steuern, Verträge.

• Anleger mit signifikantem Startkapital, bereit zur Verwaltung oder Einstellung eines Managers, sucht Kontrolle und steuerliche Optimierung.

7.2 Immobilieninvestition über Crowdfunding / Crowdlending

• Fremdkapital-basiert (Crowdlending): Du verleihst Geld an Projektentwickler und erhältst Zinsen; meist mit Darlehensvertrag und Vorrang gegenüber Eigenkapital.
• Eigenkapital-basiert (Equity-Crowdfunding): Du kaufst Projektanteile und teilst Gewinne/Verluste (höheres Potenzial, höheres Risiko).

• Niedrige Einstiegshürde: Investitionen schon mit kleinen Beträgen (ab wenigen Dutzend oder Hundert Euro).
• Schnelle Diversifikation: Investitionen in viele Projekte und Standorte möglich, die direkt unzugänglich wären.
• Passive Anlage: Management liegt bei Plattform oder Projektträger.
• Zugang zu verschiedenen Projekttypen: Bauprojekte, Grundstücke, Gewerbe.
• Kürzere Laufzeiten möglich: einige Kredite/Projekte mit 6–36 Monaten Laufzeit.

• Plattformrisiko: bei Insolvenz oder Missmanagement schwierige Kapitalrückgewinnung.
• Begrenzte Due Diligence: Anleger ist von Analysequalität der Plattform abhängig.
• Geringe Liquidität: wenige Plattformen mit funktionierendem Zweitmarkt.
• Zahlungsausfall-/Projektrisiko: bei Scheitern Verlust von Kapital möglich.
• Gebühren & komplexe Rechtsstruktur: Plattformgebühren, Steuerabzug, komplexe Verträge.
• Weniger Kontrolle: keine Mitbestimmung über Asset-Management.

• Anleger mit wenig Startkapital, sucht breite Diversifikation und ist bereit, Plattform-/Projektrisiken sowie geringere Kontrolle zu akzeptieren.

8. Spezifische Risiken im Immobilien-Crowdfunding/Crowdlending (praktische Details)

• Kreditrisiko des Projektentwicklers: Fähigkeit des Entwicklers, das Projekt fertigzustellen und zu verkaufen/vermieten.
• Unzureichende Sicherheiten: Hypotheken oder Garantien schlecht dokumentiert oder überbewertet.
• Rechtliches und vertragliches Risiko: Bedingungen der Kredit- oder Beteiligungsverträge können Anlegerrechte einschränken.
• Betriebsrisiko der Plattform: Schlechtes Management, fehlende Trennung von Geldern oder sogar Betrug.
• Markt- und Verkaufsrisiko: Verschlechtert sich der Immobilienmarkt, können Verkäufe und Preise sinken und Renditen mindern.
• Refinanzierungsrisiko: Projekte, die auf Anschlussfinanzierungen angewiesen sind, können in Liquiditätsprobleme geraten, wenn der Kreditmarkt blockiert ist.
• Steuer-/Quellensteuerrisiko: Steuerliche Behandlung von Zinsen oder Veräußerungsgewinnen kann abweichen und zu Meldepflichten führen.

9. Checkliste Due Diligence — was vor einer Investition prüfen?

Für Direktinvestition (eigene Immobilie)

• Standort: Nachfrage, Stadtentwicklung, Verkehr, Infrastruktur.
• Zustand der Immobilie: Technische Prüfung, notwendige Renovierungen.
• Realistische Miete: Vergleich mit Angeboten und ähnlichen Objekten.
• Verbundene Kosten: Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen, Renovierungen.
• Finanzierung: Hypothekenkonditionen, Zinssatz, Laufzeit, Klauseln.
• Rechtlicher Rahmen: Mietverträge, Rechte und Pflichten, lokale Vorschriften (z. B. Beschränkungen für Ferienwohnungen).
• Liquiditätsszenario: geschätzte Verkaufsdauer in Krisenzeiten.
• Erwartete Rendite: Brutto- und Nettorendite, Cash-on-Cash.
• Exit-Strategie: Verkauf, Refinanzierung, Nutzungsänderung.

Für Immobilien-Crowdfunding/Crowdlending

• Produkttyp: Fremdkapital vs. Eigenkapital.
• Projektdokumentation: PPM, Darlehensvertrag, Sicherheitenurkunde.
• Rangordnung: Vorrangiger (Senior) oder nachrangiger Gläubiger?
• Bewertung des Objekts: aktuelle unabhängige Schätzung.
• Track Record von Entwickler und Plattform: Projekthistorie, Ausfallquoten.
• Sicherheiten und Garantien: Hypothek, Verpfändung von Vermögenswerten, Bürgschaften.
• Zeitplan und Meilensteine: Bauphasen, Fristen, Vertragsstrafen bei Verzögerungen.
• Gebühren und reale Kosten: Eintritts-, Verwaltungs- und Austrittsgebühren.
• Sekundärmarkt und Liquidität: Möglichkeit, Anteile vor Laufzeitende zu verkaufen.
• Rechtlicher Schutz der Anleger: Trennung der Gelder, Prüfungen, Regulierung.

10. Steuern und Struktur (Zusammenfassung — variiert nach Land)

• Einkommensteuer (Mieteinnahmen).
• Kapitalertragssteuer beim Verkauf der Immobilie.
• Grunderwerbsteuer (ITP) oder MwSt. beim Kauf von Neubauten.
• Quellensteuer und Besteuerung von Zinsen im Crowdlending.
• Steuerliche Behandlung von Beteiligungen im Equity-Crowdfunding.
• Vermögens- oder lokale Steuern (je nach Land).
• Mögliche Vorteile einer Investition über eine Gesellschaft (GmbH/AG) vs. privat.

11. Praktische Strategien und Beispiele für Allokation

• Konservativ / stabiles Einkommen: Wohnimmobilien in gefragten Lagen, langfristige Mieter, niedriger LTV.
• Wertsteigerung (Value Add): Immobilien mit Renovierungspotenzial kaufen, um Mieteinnahmen und Wert zu steigern.
• Entwickler / Bauträger: Beteiligung an Neubauprojekten (höheres Risiko, höheres Potenzial).
• Gemischte Diversifizierung: Teil in direkte Eigentumsobjekte, Teil in Fonds/REITs und Teil in Crowdfunding zur Balance von Liquidität und Potenzial.

12. Vergleichende Vorteile (konzeptionelle Tabelle)

• Kontrolle: Eigenbesitz ✓✓ | Crowdfunding ✓ (begrenzt)
• Kapitalanforderung: Eigenbesitz Hoch | Crowdfunding Niedrig
• Einfache Diversifizierung: Eigenbesitz Schwierig | Crowdfunding Einfach
• Liquidität: Eigenbesitz Niedrig | Crowdfunding Variabel (oft niedrig)
• Betriebsmanagement: Eigenbesitz Hoch | Crowdfunding Niedrig (passiv)
• Kontrahentenrisiko (Plattform): Eigenbesitz Niedrig | Crowdfunding Hoch
• Potentielles Upside: beide (abhängig vom Projekt); Equity-Crowdfunding kann höheres Upside bieten, Crowdlending liefert vorhersehbare Erträge.

13. Erste Schritte — praktische Anleitung

Wenn du eine eigene Immobilie kaufen möchtest:

1. Definiere dein Ziel (Mieteinnahmen, Wertsteigerung, Eigennutzung).
2. Berechne, wie viel Kapital du benötigst (Eigenkapital, Notgroschen, Renovierungen).
3. Hole eine Hypotheken-Vorabgenehmigung ein, um die Konditionen zu kennen.
4. Führe eine Marktanalyse durch und wähle Standorte.
5. Technische und rechtliche Prüfung (Belastungen, Energiezertifikat).
6. Verhandlung und Abschluss mit rechtlicher/steuerlicher Beratung.
7. Managementplan (Hausverwaltung oder Selbstverwaltung) und Rücklagen für Instandhaltung.

Wenn du über Crowdfunding/Crowdlending investieren möchtest:

1. Wähle regulierte Plattformen mit nachweisbarer Historie.
2. Prüfe Projektdokumentation und Produkttyp (Fremdkapital/Eigenkapital).

Unsere Strategie

Als Investoren und im Rahmen unserer Diversifizierung haben wir in unserem Portfolio sowohl eine Immobilie zur Vermietung als auch Investments in verschiedene Projekte und Immobilien auf Crowdlending-Plattformen.

Nachfolgend listen wir die Crowdlending-Plattformen auf, die wir für diese Art von Investition genutzt haben: